¿A quién reclamo si sufro defectos constructivos en mi nueva casa?
Nos detendremos esta semana en aclarar a los compradores de viviendas nuevas que sufren vicios o defectos de construcción frente a quién tienen que reclamar la reparación de los mismos. Es evidente que la adquisición de una nueva vivienda para establecer en la misma nuestro hogar familiar representa una enorme ilusión además de convertirse en la mayor inversión que haremos en nuestras vidas. Ahora bien, precisamente por tales motivos, cuando aparecen defectos de construcción en la misma nos sentimos doblemente disgustados.
¿Quién interviene en la construcción de una vivienda?
Hoy en día la edificación es un sector complejo y que precisa de la intervención de diferentes profesionales para llevar a cabo su cometido. Hasta que el 6 de mayo de 2000 entró en vigor la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) en España nos regíamos por el artículo 1591 del Código Civil el cual se basa en unos métodos constructivos del siglo XIX y era incapaz de abarcar toda la casuística que progresivamente se iba presentando.
La LOE relaciona a los diferentes actores que intervienen en la construcción y les imputa una serie de obligaciones y responsabilidades. Los más importantes y conocidos por todos son los siguientes:
.- El promotor: es quien impulsa el proyecto inmobiliario de que se trate y consigue los medios económicos para ello. Es el único con quien el comprador se relaciona directamente a través del contrato de compraventa que firma con él.
.- El constructor: es quien pone los medios humanos y materiales necesarios para ejecutar la edificación conforme al proyecto y al contrato suscrito con el promotor.
.- el arquitecto proyectista: se encarga de redactar el proyecto de ejecución de la obra con sujeción a la normativa técnica y urbanística que corresponda.
.- el arquitecto director de obra: dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.
.- el arquitecto director de ejecución de la obra: asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado
¿Qué plazos debo tener en cuenta para reclamar?
Brevemente diremos que la LOE establece unos plazos de garantía para que los agentes intervinientes en la edificación respondan por vicios o defectos constructivos según el tipo de daños que aparezcan: 10 años para los defectos estructurales o de cimentación; 3 años para los defectos relativos a la habitabilidad de la vivienda (humedades, sistemas térmicos, etc.) y de 1 año para los defectos de acabado o terminación.
Los diferentes plazos de garantía anteriormente expuestos comienzan a computarse desde la fecha delacta de recepción.
Dicho lo anterior, cada situación requiere de un estudio pormenorizado del asunto para concretar qué tipo de defectos se sufren y el momento en el que tales defectos se muestran. Sobre este particular, la LOE dispone que el plazo de prescripción para reclamar la reparación de los defectos es de 2 años contados desde que se produzcan los mismos.
¿Frente a quién reclamo si aparecen defectos de construcción?
El mejor consejo que se puede dar al respecto es que lo antes posible se realice un dictamen pericial para determinar con exactitud los siguientes aspectos:
a.-) qué defectos aparecen;
b.-) cuál es la causa de su aparición y a qué agente deben imputarse;
c.-) la reparación que debe acometerse;
d.-) su valoración económica.
Tomando en cuenta todo lo anterior el abogado que se encargue de llevar a cabo la reclamación decidirá la mejor de las opciones para el comprador perjudicado a la hora de diseñar la estrategia a seguir. No obstante, con carácter previo a la interposición de la demanda y para no quedar limitados por los plazos señalados anteriormente, se aconseja enviar un requerimiento extrajudicial a todos los agentes que hayan participado en el proceso constructivo para interrumpir la prescripción.
Una vez en nuestro poder el dictamen pericial el abogado valorará frente a quién dirige la demanda. Lo recomendable es, salvo supuestos muy claros, demandar únicamente al promotor ya que la LOE les hace responsables solidarios en todo caso además de responder frente al comprador por incumplimiento del contrato de compraventa. Después, si el promotor considera que la responsabilidad es achacable a otros intervinientes contratados por él (constructor y/o arquitectos) será éste quien los llame al procedimiento pero correrá con las costas en el caso de que dichos agentes no sean condenados.
En Tuabogadoinmobiliario te aconsejamos la mejor forma de defender tus intereses en caso de que sufras defectos constructivos. ¡Contacta con nosotros sin compromiso!