Arras Penitenciales vs. Arras Confirmatorias: Una Diferencia Clave en la Compraventa Inmobiliaria

Introducción

En el ámbito del derecho inmobiliario, los contratos de compraventa de bienes inmuebles suelen incluir un contrato de arras, el cual no es otra cosa que un pacto mediante el cual el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como garantía del cumplimiento del contrato. Sin embargo, no todas las arras tienen el mismo efecto legal y de ahí que nuestra pretensión es que sepas diferenciarlas antes de firmar ningún documento.

Es fundamental diferenciar entre arras penitenciales y arras confirmatorias, ya que su regulación y consecuencias en caso de incumplimiento son completamente distintas. No conocer esta diferencia puede derivar en conflictos jurídicos y pérdidas económicas significativas. En nuestro despacho, asesoramos a compradores y vendedores para evitar riesgos innecesarios y garantizar la seguridad jurídica de sus operaciones inmobiliarias.

1.- ¿Qué son las arras y por qué son tan importantes?

Las arras son una cantidad de dinero que se entrega en el marco de un contrato de compraventa como señal o garantía de su cumplimiento. Su función varía según el tipo de arras pactado, lo que influirá en los derechos y obligaciones de ambas partes en caso de incumplimiento. Hay tres tipos de arras aunque en este caso vamos a atender a las más usadas en el ámbito de la compraventa inmobiliaria.

1. Arras penitenciales.
2. Arras confirmatorias.

La clave está en que las arras penitenciales permiten desistir del contrato sin necesidad de justificar una causa, mientras que las confirmatorias obligan al cumplimiento del contrato y pueden dar lugar a indemnizaciones por daños y perjuicios. Grábate esto a fuego.

2.- Arras penitenciales: libertad para desistir con penalización

Las arras penitenciales están expresamente reguladas en el artículo 1454 del Código Civil y su función principal es permitir que cualquiera de las partes pueda desistir (desvincularse) del contrato sin necesidad de alegar una causa, pero con una penalización económica.

Características de las arras penitenciales:

• Ambas partes tienen derecho a desistir del contrato.
• Si es el comprador quien renuncia a continuar con la operación perderá el importe entregado como arras.
• En caso de que sea el vendedor el que desista y opte por no vender su inmueble deberá devolver el doble de la cantidad recibida en concepto de arras.
• No cabe exigir el cumplimiento forzoso del contrato ni reclamar daños y perjuicios adicionales.

Ejemplo práctico para que lo entiendas mejor:

Un comprador entrega 20.000 € como arras penitenciales en un contrato de compraventa de una vivienda. Si finalmente decide no comprar la vivienda, perderá esos 20.000 euros. En cambio, si es el vendedor quien se echa atrás, deberá devolver al comprador 40.000 euros.

3.- Arras confirmatorias: obligación de cumplimiento

Las arras confirmatorias no están reguladas expresamente en el Código Civil, pero han sido reconocidas por la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Su función es distinta a la de las penitenciales, ya que no permiten desistir del contrato sin consecuencias legales adicionales.

Características clave de las arras confirmatorias:

• Son una prueba de que el contrato se ha perfeccionado y ambas partes están obligadas a cumplirlo.
• Si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo con una indemnización por daños y perjuicios.
• No se limita la compensación a la cantidad entregada como arras; se pueden reclamar daños adicionales.

Ejemplo práctico para que lo entiendas mejor:

Un comprador entrega 20.000 euros como arras confirmatorias en un contrato de compraventa. Si decide no seguir adelante con la operación, el vendedor puede exigirle el cumplimiento del contrato o reclamar judicialmente daños y perjuicios. Igualmente, si el vendedor incumple, el comprador puede exigir la entrega de la vivienda o una indemnización superior a la cantidad entregada en arras.

4.- Consecuencias de una mala elección de arras

Elegir el tipo de arras equivocado puede tener consecuencias graves:

• Pérdidas económicas importantes: Si un comprador firma arras confirmatorias creyendo que son penitenciales, podría verse obligado a comprar una vivienda que ya no le interesa o enfrentarse a una importante reclamación judicial por los daños y perjuicios que su decisión haya podido ocasionar a la otra parte.
• Litigios prolongados: La falta de claridad en el contrato puede generar disputas judiciales costosas y prolongadas.
• Problemas de financiación: Si un comprador no consigue una hipoteca y ha firmado arras confirmatorias, puede verse obligado a cumplir el contrato o a pagar una indemnización elevada.

5.- Conclusión: La clave está en la redacción del contrato

Las arras pueden ser un instrumento muy útil en la compraventa inmobiliaria pero su correcta redacción es esencial para evitar conflictos legales. Antes de firmar cualquier contrato de arras, es muy recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario que garantice que las cláusulas se ajustan a la voluntad de las partes y protejan sus intereses.

En nuestro despacho de abogados, ofrecemos asesoramiento personalizado a compradores, vendedores, agentes inmobiliarios y agentes de la construcción para garantizar que cada contrato de arras esté redactado de forma clara y conforme a la normativa vigente.

Si está pensando en comprar o vender un inmueble, contáctenos antes de firmar su contrato de arras. En Estudio Legal Tuabogadoinmobiliario.com te facilitaremos un asesoramiento adecuado puede evitar problemas futuros y proteger tu inversión.