Basta ya de chapuzas. Que me paguen y yo busco quien me repare los defectos de construcción

La reparación de los defectos de construcción

Los daños materiales que aparecen en las viviendas originados por vicios o defectos de construcción deben ser reparados en los plazos de garantía que señala la Ley de Ordenación de la Edificación por los agentes causantes de los mismos: promotor, constructor, arquitecto o arquitecto técnico. Brevemente diremos que cuando estamos en presencia de vicios o defectos de cimentación o estructura, el plazo de garantía es de diez años; si los vicios o defectos son de habitabilidad (humedades, aislamiento térmico, etc…) el plazo es de tres años y, por último, para los defectos de acabado o terminación el plazo legal es de un año, contados en los tres casos desde la fecha de firma del acta de recepción.

Por desgracia para los compradores no siempre es una tarea fácil que cuando detectan daños en sus viviendas o locales y los ponen en conocimiento de las promotoras-vendedoras las reparaciones se hagan rápidamente y, lo que es más grave, se ejecuten de forma satisfactoria. Esto conlleva que los adquirentes, incluso la propia comunidad de propietarios si los daños afectan a elementos comunes, se vean obligados a reiterar a la empresa promotora la reparación de las patologías advertidas.

Cuando las reparaciones se han sucedido y han sido infructuosas o bien cuando ni siquiera se ha acudido a la vivienda o local a reparar a pesar de que los compradores hayan enviado varios requerimientos para ello surge la gran pregunta: ¿puedo reparar por mi cuenta y/o solicitar a los causantes de los daños que me paguen en dinero efectivo el importe de las reparaciones que no han sabido solucionar?

La reparación in natura

Hasta no hace muchos años la jurisprudencia de nuestros Tribunales se inclinaba por dotar de preferencia a la reparación in natura, es decir, que los causantes de las patologías solucionaran por sus propios medios los daños que se habían detectado en las viviendas sin admitir la compensación económica a los dueños de las mismas. De esta forma, los compradores se veían desamparados por varios motivos.

Como se ha dicho, en un número de asuntos nada desdeñable, los promotores ni siquiera atendían los diferentes requerimientos de los compradores efectuados postventa o lo hacían exclusivamente durante el plazo del año posterior a la entrega de las viviendas (por ser el acuerdo que tienen con la empresa constructora encargada de prestar estos servicios). Otro grupo nutrido de asuntos lo engloba cuando se envía a la comunidad de propietarios y/o a las fincas afectadas a los reparadores en diferentes ocasiones pero no son capaces de atajar definitivamente las patologías, lo que conlleva en ocasiones el agravamiento de las mismas.

En conexión con lo anterior, cuando a las comunidades de vecinos afectadas o a los copropietarios no les quedaba más remedio que demandar a demandar a promotor, constructor y arquitectos intervinientes, aunque se intentara que los causantes abonaran la cuantía económica de la reparación, éstos siempre argumentaban que la reparación in natura tenía carácter prevalente, debiendo acudir a reparar por sus propios medios y no indemnizar con dinero a los propietarios. De esta forma, los conflictos se eternizaban porque aun con una sentencia condenatoria, el obligado a reparar sesteaba todo lo que podía.

¿Por qué los causantes hacen estas reparaciones tan lentas y tediosas en lugar de pagar rápidamente al comprador afectado? La respuesta es fácil y sencilla. El promotor y el constructor cuentan con operarios en plantilla dedicados a estos menesteres, motivo por el que se niegan a pagar una cuantía económica a los dueños de las viviendas o locales.

¿Cuándo puedo entonces reclamar el coste de la reparación?

Como se ha dicho con anterioridad, la jurisprudencia ha eliminado la prevalencia de la reparación in natura cuando se pueda acreditar que existen requerimientos previos a los causantes del daño y éstos los han incumplido voluntariamente, prefiriendo el perjudicado la indemnización por el equivalente económico de las reparaciones. En estos supuestos se estima que existe una clara pérdida de confianza por parte de los dueños de los inmuebles en los causantes de los daños que es contraria a las reglas de conducta propias de las relaciones contractuales.

Para poder cuantificar económicamente la indemnización a solicitar es necesario contar con un dictamen pericial que establezca la misma además de acreditarse en el mismo el agente causante y la relación causa-efecto con su intervención.