¿CUÁNTO TIEMPO TENGO QUE ESPERAR PARA RESOLVER EL CONTRATO DE COMPRAVENTA ANTE EL RETRASO DEL PROMOTOR?
Ya hemos tratado en ocasiones anteriores en este blog las opciones con las que cuenta el comprador de vivienda sobre plano o en fase de construcción cuando el promotor se retrasa en la entrega respecto a la fecha contractualmente pactada. Cuando sucede esta circunstancia hay que examinar detenidamente el contrato y el desarrollo de la relación contractual para poder aconsejar al comprador qué decisión tomar. También habrá que tener presente cuál es la intención de los compradores con respecto a la vivienda de que se trate para determinar la estrategia a seguir.
¿Qué opciones tengo como comprador ante el retraso en la entrega de mi vivienda?
Por lo expuesto en ocasiones anteriores ya sabemos que cuando el promotor no entrega la vivienda en la fecha fijada en el contrato el comprador tiene dos opciones según lo establecido expresamente por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE): la primera, resolver el contrato de compraventa estando obligado el promotor a devolver todas las cantidades entregadas a cuenta, más los impuestos aplicables y con los intereses devengados hasta la fecha de resolución; la segunda, conceder una prórroga al promotor para que finalice la obra, firmándose una cláusula adicional reflejando la nueva fecha de entrega.
Sobre la segunda opción expuesta siempre existe confusión y controversias pues los promotores aprovechan para incluir una renuncia de los compradores a reclamar futuras indemnizaciones de daños y perjuicios a causa del retraso que están padeciendo. Sin embargo esta renuncia es nula conforme a la normativa relativa a consumidores y usuarios, pudiendo los compradores reclamar al promotor los daños y perjuicios sufridos por la demora (rentas de alquiler, trastero, guardamuebles, mudanza, etc.).
¿Cuánto tiempo de retraso es suficiente para resolver el contrato de compraventa?
La ley no establece un período de tiempo determinado a partir del cual el comprador pueda resolver el contrato de compraventa a causa del retraso del promotor. Va a depender de las circunstancias que rodeen al caso concreto pues hoy en día se puede saber técnicamente el tiempo aproximado que le resta a una promoción de viviendas para estar concluida y si los medios humanos y materiales destinados por el promotor son los adecuados. No obstante, las sentencias de nuestros Tribunales consideran que retrasos que oscilan entre ocho meses y un año son lo suficientemente elocuentes para facultar al comprador a resolver el contrato.
El reciente Auto del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 2023 exige para que se pueda instar unilateralmente la resolución contractual que el incumplimiento de la otra parte sea esencial y frustre la finalidad del contrato. Esta finalidad para los compradores no puede ser otra que la de fijar en ese inmueble su nuevo hogar y, en ocasiones, la de obtener un beneficio económico del mismo mediante su arrendamiento o reventa. Si la demora en la entrega es tan grande que los compradores pierden todo el interés puesto en esa adquisición, podrá instarse la resolución del contrato de compraventa.
De ahí que un retraso leve o moderado (de pocos meses) no faculte a los compradores para resolver el contrato de compraventa ya que en prácticamente la totalidad de los casos la vivienda será entregada aunque con demora y el comprador verá cumplida su expectativa al contratar. Solo se admitiría de forma automática la resolución cuando ambas partes hubieran fijado en el contrato dicho plazo como esencial, lo cual es extremadamente difícil en contratos-tipo, prerredactados y predispuestos por los promotores, sin que sean objeto de negociación.
Por ende, la resolución contractual se considera un remedio excepcional frente al principio de conservación de los contratos. De ahí que sea imperativo tener presente que la resolución por parte del comprador debe ejercitarse antes de que el promotor le haya citado para firmar la escritura de compraventa. En caso contrario se entendería como una conducta contraria a la buena fe contractual y el promotor podría ejercitar las acciones tendentes a obligar al comprador a otorgar la referida escritura y adquirir la vivienda.
Como se observa en lo expuesto en el presenta artículo, para adoptar la decisión más acertada conviene examinar pormenorizadamente el contrato de compraventa y las circunstancias que rodean al proceso constructivo para decidir cuál es la mejor opción del comprador. Si necesitas ayuda con lo expuesto anteriormente ¡ponte en contacto con nosotros sin compromiso!