DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN Y REPARTO DE CULPAS ENTRE PROMOTOR, CONSTRUCTOR Y ARQUITECTOS
La construcción es un sector complejo en el que intervienen diferentes agentes, cada uno con los derechos y obligaciones que la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) le atribuye, bajo diferentes contratos suscritos con el promotor de las obras. Pero, en caso de aparición de defectos constructivos ¿todos los agentes responden de igual forma o es posible determinar el porcentaje de culpa que cada uno tiene sobre los daños causados? La LOE establece en su artículo 17.2 que la responsabilidad civil será exigible en forma “personal” e “individualizada”. Pero, en la práctica, ¿es siempre así?
Agentes intervinientes en la edificación
En primer lugar y como ya sabemos, el “promotor” es quien impulsa, programa y financia la promoción de viviendas de que se trate y para ello, contrata a la empresa “constructora” que llevará a cabo la edificación al amparo del proyecto que haya elaborado el “proyectista” y bajo la dirección facultativa desempañada por el arquitecto “director de obra” y el arquitecto “director de ejecución de la obra”.
Hoy en día, la antedicha complejidad hacen que aparezcan figuras nuevas que no son objeto de regulación expresa en la LOE, como es el caso del “project manager” y cuya utilización se ha extendido enormemente. Estos nuevos agentes también pueden tener responsabilidad en base a los contratos suscritos.
¿Qué hacer cuando aparecen daños materiales por vicios o defectos de construcción?
El propietario del inmueble que sufre los vicios o defectos constructivos puede dirigirse frente a uno, algunos o todos los agentes intervinientes. Sobre este particular, en infinitas ocasiones hemos razonado la conveniencia de contar con un informe pericial solvente que especifique los daños que presenta la edificación, el agente o agentes causantes, la solución reparadora y la cuantificación económica de la misma.
Es fundamental contar con dicho informe pericial para interponer la demanda contra los verdaderos causantes toda vez que los litigios de defectos de construcción alcanzan cuantías importantes y hay que ser precavidos ante una hipotética condena en costas de aquel agente que resulte absuelto.
Cuando el comprador no sabe con certeza quién es el responsable puede demandar exclusivamente al promotor como vendedor de los inmuebles y, en su caso, ser éste quien llame al procedimiento al resto de agentes que hayan participado en las obras.
¿Qué sucede si no puede determinarse el porcentaje de participación de cada agente en los daños del edificio?
Ya hemos apuntado que legalmente la responsabilidad es “personal” e “individualizada” de cada uno de los agentes intervinientes. Ahora bien, la práctica nos inunda con supuestos en los que el juez no tiene suficientes elementos de juicio para atribuir un determinado porcentaje de responsabilidad a cada agente demandado y se opta porque todos respondan solidariamente en una especie de solución salomónica.
Sin embargo, siendo cierto que son escasísimas las sentencias en las que hay un reparto proporcional de culpas, recientemente la Audiencia Provincial de Madrid, en sentencia de 25 de abril de 2024, ha dictaminado que debía atender la demanda formulada por un promotor frente a la constructora y a la arquitecto contratadas por él, estableciendo que la constructora debía reparar el 100% del solado pero en relación con la instalación de climatización, la participación en su reparación sería de un 85% para la constructora y del 15% para la arquitecto.
Además, se condena a estos agentes que la reparación se efectúe bajo control técnico adecuado y contratado a sus expensas hasta la completa subsanación de los defectos constructivos existentes y detallados en el informe del perito judicial, disponiendo de dos meses para iniciar las obras de reparación y subsanación, debiendo comprender todos aquellos gastos que sean necesarios para la realización de las mismas. A su vez, estos gastos debían incluir, entre otros, el coste de ejecución material de la obra, el beneficio industrial, los gastos generales del contratista, el IVA de aplicación, los honorarios del proyecto y de la dirección facultativa, la licencia de obras así como los gastos que se causaren a consecuencia de traslados de muebles, equipos informáticos o reubicación de empleados y personal directivo, teniendo derecho a percibir el precio real, salvo que supere el de alquiler medio en la zona de una oficina o local de similares características y durante el tiempo de ejecución de las obras de reparación.
En ESTUDIO LEGAL Tuabogadoinmobiliario somos expertos en litigios relacionados con vicios o defectos de construcción. ¡¡Contacta con nosotros sin ningún compromiso!!