Demoras en la entrega de inmuebles: derechos del comprador
La adquisición de una vivienda sobre plano o en construcción es una práctica común en España, que permite a los compradores acceder a propiedades nuevas y, en ocasiones, personalizadas. Sin embargo, los retrasos en la entrega de estas viviendas pueden generar inconvenientes significativos y perjuicios económicos para los compradores. Es fundamental conocer los derechos que asisten al comprador en estas situaciones y las acciones legales disponibles para reclamar indemnizaciones.
Obligación de establecer una fecha de entrega
La normativa española, en concreto el Real Decreto 515/1989, establece que el promotor debe especificar de manera clara la fecha de entrega en los contratos, obligándole, además, a proporcionar información transparente sobre las condiciones del inmueble y los plazos previstos para su disponibilidad.
En la práctica, muchas promotoras inmobiliarias suelen incluir cláusulas que les permiten prorrogar unilateralmente el plazo de entrega, alegando causas de fuerza mayor que no siempre se ajustan a situaciones imprevistas o inevitables legítimas. Estas prácticas contractuales pueden generar situaciones abusivas y desprotección para el comprador, quien se ve obligado a aceptar extensiones de tiempo que, en algunos casos, podrían impugnarse legalmente.
Por ello, establecer plazos claros y negociar términos justos en los contratos resulta clave para proteger los derechos del comprador y evitar retrasos injustificados.
¿Por qué se puede generar un retraso en la entrega de un inmueble?
Este retraso puede deberse a varios factores, como problemas en la construcción, retrasos en la obtención de permisos y licencias, o incluso problemas financieros de la empresa promotora. Para los compradores, estas demoras pueden ser costosas y frustrantes, ya que pueden tener que continuar pagando alquileres u otros gastos mientras esperan a que se les entregue la propiedad.
Consecuencias del retraso en la entrega
Cuando el promotor incumple el plazo de entrega acordado, el comprador tiene derecho a tomar medidas legales. Según el artículo 1124 del Código Civil, en caso de incumplimiento contractual, la parte perjudicada puede optar por exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios. No obstante, la jurisprudencia ha determinado que la resolución del contrato solo procede en casos de incumplimiento grave. En situaciones de retrasos menores, lo habitual es reclamar una compensación económica por los perjuicios sufridos.
Indemnizaciones por daños y perjuicios
El comprador puede reclamar indemnizaciones que compensen los daños ocasionados por el retraso en la entrega de la vivienda. Entre los conceptos indemnizables se incluyen:
• Gastos de alquiler: Si el comprador se ve obligado a alquilar una vivienda debido al retraso, puede reclamar el importe de las rentas pagadas durante ese período.
• Valor de uso: Incluso si el comprador no ha incurrido en gastos de alquiler, puede solicitar una compensación equivalente al alquiler de una vivienda similar en la misma zona durante el tiempo de retraso.
• Gastos adicionales: Otros gastos derivados del retraso, como mudanzas o almacenamiento de muebles, también son reclamables.
Exoneración de responsabilidad por fuerza mayor
El promotor puede quedar exonerado de responsabilidad si demuestra que el retraso en la entrega se debe a causas de fuerza mayor, es decir, acontecimientos imprevisibles o inevitables que impiden el cumplimiento de la obligación. Sin embargo, corresponde al promotor aportar pruebas suficientes de la existencia de dichas causas y de que actuó con la diligencia debida para intentar cumplir con los plazos establecidos
Procedimiento para reclamar
En caso de retraso en la entrega de la vivienda, se recomienda seguir los siguientes pasos:
• Revisión del contrato: Analizar detenidamente las cláusulas relativas a los plazos de entrega y las penalizaciones por incumplimiento.
• Comunicación formal: Notificar al promotor, preferiblemente por escrito y de manera fehaciente, el incumplimiento del plazo de entrega, solicitando explicaciones y proponiendo una solución amistosa.
• Negociación: Intentar llegar a un acuerdo con el promotor que compense los perjuicios sufridos, ya sea mediante una indemnización o una nueva fecha de entrega garantizada.
• Acciones legales: Si no se alcanza una solución satisfactoria, acudir a un abogado especializado en derecho inmobiliario para evaluar la viabilidad de interponer una demanda judicial reclamando el cumplimiento del contrato, su resolución y/o la indemnización correspondiente.
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