¿EL MAYOR COSTE DE LOS MATERIALES PERMITE AL CONSTRUCTOR PEDIR MÁS PRECIO AL PROMOTOR?

Supuesto de hecho

En este artículo atendemos un supuesto muy conflictivo en la práctica y que da lugar a numerosos litigios entre promotores y constructores. Nos referimos a la situación que se presenta cuando ambas partes discuten si ha existido realmente un «aumento de obra» y si el mismo genera un aumento del precio del contrato de obra.

Breves apuntes sobre el contrato de obra

De forma sucinta podemos decir que el contrato de obra es aquel por el que una de las partes se obliga a ejecutar una obra por un precio cierto. A la persona o empresa que lleva a cabo los trabajos se le denomina de varias formas: contratista, constructor, industrial, etc… y, por su parte, quien satisface el precio acordado es el dueño o propietario de la obra, el comitente o el promotor de la misma. Es muy importante tener presente que el contratista se obliga frente al promotor a la obtención de un resultado.

A los efectos de esta obligación, dará igual que estemos ante unas obras de escasa entidad (de reforma de una vivienda, por ejemplo) como si lo que se está ejecutando es un edificio de veinte pisos de altura. También es frecuente en la práctica que el suministro de los materiales a emplear en la construcción lo lleve a cabo el constructor.

Otra circunstancia a tener presente es el principio de riesgo y venturadel contratista, de tal forma que el constructor no puede exigir aumento del precio quedando sujeto a todas las circunstancias que puedan sobrevenir en el transcurso de las obras.

¿Qué sucede si sube el precio de los materiales?

Generalmente los promotores intentan fijar el precio del contrato de obra “a tanto alzado” por lo que, a priori, el mismo sería cerrado e inmodificable. No obstante, si durante las obras se produjera un aumento de costes para el contratista ¿cabría justificar una subida del precio?

Llegados a este punto resulta necesario referirse al artículo 1593 del Código Civil el cual deja sentado que:“el arquitecto o contratista que se encarga por un ajuste alzado de la construcción de un edificio u otra obra en vista de un plano convenido con el propietario del suelo, no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales; pero podrá hacerlo cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización
el propietario”.

¿Qué nos dice el Tribunal Supremo al respecto?

El Tribunal Supremo se ha pronunciado en diferentes ocasiones sobre la posible variabilidad del precio cuando los constructores solicitan un aumento por necesidades constructivas sobrevenidas. Sobre este particular el citado Tribunal considera que los contratistas son agentes provistos de asesores y de alta capacidad técnica para conocer en todo momento las consecuencias del contenido de cada una de las estipulaciones contractuales.

En otras palabras, lo que hace el Tribunal Supremo en estos casos es consolidar la aplicación del principio de riesgo y ventura en el contrato de obra si bien bajo la premisa de que lavoluntad de las partes puede modificar el citado principio, de tal forma que se dará prevalencia a los pactos que constructor y promotor hayan alcanzado en cuanto a la variación del precio y los acontecimientos que puedan dar lugar a esta circunstancia.

En caso de ausencia de pactos de las partes en esta materia, para que pueda aumentarse el precio inicialmente pactado se requiere el consentimiento del dueño de la obra a las modificaciones propuestas, teniendo presente que dicho consentimiento puede ser tanto expreso como tácito.

De entre la numerosa jurisprudencia existente destacamos la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de abril de 2015:

«Respecto de los efectos que el precio alzado ocasiona, debe señalarse que el artículo 1593 CC señala que quien contrata una obra a precio alzado, «a la vista de un plano convenido con el propietario del suelo», no puede pedir luego aumento del precio, aunque se hayan encarecido los jornales o los materiales. Esta es la regla general que deriva del principio de riesgo y ventura del contrato de obra. En cualquier caso, esta norma es dispositiva, de modo que cuando quede claro del contrato, en virtud de la interpretación de las cláusulas del mismo, que no se quiso pactar un precio invariable, no se aplicará la regla del artículo 1593 CC , cosa que no ocurre en el presente supuesto».

La cláusula rebus sic stantibus

Para finalizar, hay que reseñar que, en cualquier caso, la jurisprudencia reserva la posibilidad al contratista de solicitar la modificación del precio acudiendo a la cláusula rebus sic stantibus. Se trata de un recurso para modificar el precio cuando de forma sobrevenida existe un flagrante desequilibrio contractual en perjuicio del contratista en relación con las condiciones existentes al tiempo de firmarse el contrato de obra. Se requiere una alteración extraordinaria de las circunstancias que perjudique notablemente a una de las partes del contrato aunque la aplicación de la misma por parte de los Juzgados y Tribunales es muy restrictiva. No obstante, habrá que estudiar cada caso concreto para ver las posibilidades que realmente existen de acudir a este recurso para modificar el precio inicialmente pactado por las partes en el contrato de obra.