Humedades en vivienda alquilada. ¿Puede reclamar directamente el arrendatario a la comunidad?

La habitabilidad de la vivienda

Todo arrendador que pretende ceder en alquiler su vivienda debe tener presente que la misma debe ser un espacio habitable que reúna las mínimas condiciones exigibles para que pueda establecerse la misma como residencia habitual de la parte arrendataria. De hecho la propia Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al dueño del inmueble a mantener el mismo en perfectas condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido y, además, sin elevar la renta por ello. En la habitabilidad se engloban todas aquellas condiciones que aseguran unas condiciones mínimas de salubridad, aislamiento térmico y acústico, etc.

A pesar de ello, cuando alquilamos una vivienda estamos expuestos a que una falta de conservación de los elementos por parte de la comunidad de propietarios nos cause daños, siendo el caso más extendido el de las humedades o filtraciones por falta de mantenimiento de la cubierta del edificio o roturas en las bajantes comunitarias. Ante esta circunstancia, el inquilino se pregunta si tiene que reclamar la reparación de los daños sufridos a su arrendador o puede dirigirse frente a la comunidad de propietarios como responsable directo de los mismos.

Pues bien, paulatinamente la jurisprudencia de nuestros Tribunales de Justicia se ha inclinado a favor de legitimar al arrendatario para reclamar directamente a la comunidad de vecinos la reparación de los daños que sufra en su vivienda por falta de reparación o mantenimiento en las instalaciones comunes.

¿Qué argumentos favorecen la reclamación del arrendatario a la comunidad?

La reclamación del arrendatario a la comunidad se fundamenta en tres preceptos legales:
1º) Por un lado, el artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual obliga a la comunidad de propietarios a la conservación de los elementos comunes de la misma.

2º) La jurisprudencia que apoya la reclamación del arrendatario frente a la comunica establecen que su legitimación se encuentra en el artículo 1.560 del Código Civil cuyo tenor literal dispone que: “El arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador”. La jurisprudencia ha considerado que dentro del concepto de “tercero” del que habla el precepto ha de
encuadrarse a la comunidad de propietarios.

3º) Y, por último, el arrendatario, como perjudicado por la comunidad, se encuentra igualmente legitimado para reclamar frente a la misma en base a la responsabilidad civil extracontractual cuyo precepto paradigmático es el artículo 1902 del Código Civil: “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”.

¿Qué dice la jurisprudencia?

Como botón de muestra de las resoluciones de los Tribunales de Justicia a las que hemos aludido anteriormente hacemos constar el contenido de la sentencia de la Audiencia Provincial de Vigo, de 2 de septiembre de 2019, de gran interés por contener varias resoluciones sobre la materia. En este supuesto, la Audiencia falla a favor del arrendatario, admitiendo su legitimación para reclamar directamente a la Comunidad por los daños sufridos en la vivienda alquilada como consecuencia de una rotura de la bajante comunitaria:

“Desde el momento en que en el procedimiento la demandada era la Comunidad de Propietarios, al no hacer distinción alguna al referirse al «tercero», claramente señala la legitimación activa de un arrendatario y la pasiva de la comunidad en supuestos de responsabilidad extracontractual como la presente.» En el mismo sentido, SAP Baleares, Sección 3ª, de 13 de enero de 1998, Barcelona, Sección 4
ª, de 29 de marzo de 2000, Sevilla, Sección 6ª, de 14 de septiembre de 2004, y Asturias, sec. 1ª, de 18 de abril de 2005, entre otras más”.

Un último apunte de importancia. La prescripción de esta acción a favor del arrendatario es deun año. Por consiguiente, habrá que actuar con celeridad frente a la comunidad a la hora de reclamar o para interrumpir la prescripción si fuera necesario.

¿Se pueden reclamar daños morales por las humedades sufridas?

Existen antecedentes de que puede hacerse la referida reclamación como muestra la sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo de 21 de octubre de 2020, donde literalmente se dice: «ha de tomarse en consideración que las humedades y filtraciones se remontan a mediados del año 2018, que aunque han disminuido persisten, que llegaron a provocar desprendimiento del revestimiento de yeso del techo de la cocina dejando al descubierto parte del forjado de la cubierta y del mortero de cemento y, sobre todo, que por su magnitud obligaron al actor a colocar cubos para la recogida del agua, lo que tanto significa un estado continuo de alerta en caso de lluvia sobre la progresión de la filtración y, lógicamente, de incomodidad al tener que proceder de ese modo y de incertidumbre sobre lo posible que pudiera venir,
apreciándose la suma de 1.000 euros como justa compensación a tal estado».