LA IMPORTANCIA DE LA MEMORIA DE CALIDADES EN LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS
Tratamos esta semana la importancia que tiene dentro del contrato de compraventa sobre plano la memoria de calidades. No son pocas las ocasiones en las que los compradores piensan que al no estar anexa físicamente dicha memoria al contrato propiamente dicho esto les hace perder los derechos a reclamar o que la memoria carece de la suficiente fuerza para obligar al promotor a dar cumplimiento forzoso a la misma. Nada más lejos de la realidad como vamos a comprobar seguidamente.
¿Qué es la memoria de calidades?
La memoria de calidades es el documento que el promotor está obligado a entregar al comprador en el que se relacionan detalladamente todos los materiales que se van a utilizar en la edificación, tanto en las zonas privativas como en las zonas comunes e instalaciones.
La importancia de este documento estriba en el hecho de que forma parte del contrato de compraventa y es vinculante para el promotor inmobiliario. Lo habitual y ortodoxo es que se entregue junto con el citado contrato y que se firme en conjunto por ambas partes. La legislación de consumidores y usuarios (artículo 61.2 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios) establece literalmente que: 2. El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido y deberán tenerse en cuenta en la determinación del principio de conformidad con el contrato.
¿Qué incluye la memoria de calidades?
La memoria de calidades debe incluir los detalles de los siguientes elementos:
.- Elementos de la edificación. Cimentación, cubiertas, fachada, sistemas de conducción, carpintería metálica, etc., aportando referencias al respecto, así como información relativa a los sistemas empleados para la colocación de los elementos que comprenda.
.- Materiales. Descripción detallada de todos los materiales utilizados en el interior de la vivienda: grifos, aparatos sanitarios, equipamiento de cocina, suelos, carpintería, revestimientos, tabiquería, etc.
.- Instalaciones. En este apartado se incluirán las instalaciones eléctricas, fontanería, climatización, telecomunicaciones y domótica, principalmente.
.- La relación de materiales y modelos que podrían sustituirse por otros similares en caso de falta de disponibilidad. Si bien es un punto de conflicto muy habitual, lo cierto es que los elementos de la memoria de calidades no deben sustituirse por otros de condiciones inferiores. Siempre deben cambiarse por otros de calidad o condiciones superiores. Los lectores habrán visto que en ocasiones se utiliza la mención “o similar” para intentar solventar el problema de los cambios de materiales que los fabricantes puedan efectuar durante el proceso constructivo. Esto puede suceder pero el comprador nunca debe recibir un material de menos calidad que el recogido en la memoria.
¿Puedo reclamar por su incumplimiento?
Por supuesto, tratándose de un documento que tiene carácter contractual y que vincula al promotor, el comprador está legitimado para reclamar cualquier incumplimiento de la memoria de calidades. Es más, recientemente, el Tribunal Supremo ha reconocido en su sentencia de 22 de junio de 2022 que incluso están legitimados para reclamar al promotor los segundos adquirentes de las viviendas siempre y cuando la reclamación se efectúe dentro del plazo legal.
¿Qué procedimiento debo seguir para efectuar la reclamación?
En primer lugar, si el promotor nos da la posibilidad de visitar la vivienda antes de formalizar la escritura de compraventa podremos observar todos aquellos incumplimientos que “salten a la vista” y habrá que ponerlos inmediatamente de manifiesto. En caso contrario habrá que esperar a que nos entreguen las llaves de la casa y a partir de ahí trasladar todas las reclamaciones que resulten necesarias hasta que el producto vendido (la vivienda) se corresponda exactamente con el ofertado por el promotor.
En caso de que el promotor-vendedor haga caso omiso a las reclamaciones no quedará más remedio que acudir a la vía judicial. Para ello es obligatorio encargar un informe pericial que coteje los materiales sobre los que existan mermas o incumplimientos así como la diferencia económica entre lo instalado y lo ofertado.
En caso de que padezcas un incumplimiento por el promotor de la memoria de calidades de tu vivienda CONTÁCTANOS SIN COMPROMISO y estudiaremos la viabilidad de tu asunto.