MOMENTO PARA RECLAMAR POR DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN
En el presente comentario queremos clarificar el momento a partir del cual un afectado por defectos de construcción puede iniciar la reclamación por los mismos frente al promotor y/o los agentes intervinientes que considere responsables.
Diferencia entre plazo de garantía y plazo de prescripción
En anteriores ocasiones nos hemos detenido en la explicación acerca de los plazos de garantía que establece la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) para reparar los daños materiales por vicios o defectos constructivos. Como ya sabemos, dependiendo del tipo de defectos los plazos de garantía varían: diez años para los defectos estructurales; tres años para aquellas patologías que afecten a la habitabilidad de la vivienda y un año para los defectos de acabado y terminación. El cómputo de este plazo se inicia desde la fecha del acta de recepción (documento mediante el cual la empresa constructora hace entrega al promotor de las obras ejecutadas).
En cambio, el plazo de prescripción que establece la LOE para reclamar es de dos años “a contar desde que se produzcan dichos daños*, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual”.*
El único requisito exigido para efectuar la reclamación es que los daños en la edificación se hayan producido dentro de los plazos de garantía citados de diez, tres y un año, respectivamente.
Cuándo comienza a contarse el plazo de prescripción
Como hemos dicho, el inicio se produce “desde que se produzcan los daños”.
Ahora bien, a pesar de que la LOE es clara en este sentido, la práctica diaria de los Tribunales ha planteado diferentes interpretaciones. Lógicamente, la corriente mayoritaria es la que se decanta por seguir al pie de la letra lo establecido en la LOE, sin tener en cuenta ningún otro momento para iniciar el cómputo del plazo de prescripción si transcurridos los dos años no se ha producido la reclamación o no se ha interrumpido la prescripción conforme a Derecho.
Última jurisprudencia del Tribunal de Supremo sobre la materia
Con fecha 14 de septiembre de 2021, el Tribunal Supremo dictó una importante sentencia a los efectos de fijar el inicio del cómputo del plazo de prescripción. La cuestión litigiosa giraba en torno a dilucidar si los daños sufridos en una rehabilitación y ampliación de una vivienda eran de carácter permanente o continuado, evidenciándose unas fisuras por insuficiencia del relleno y de la cimentación.
Los perjudicados detectaron los daños en el año 2012 y en marzo de 2013 acudió un perito para evaluar los mismos. Posteriormente, en 2015, el citado perito emitió un informe relacionando las fisuras y haciendo constar que las mismas habían experimentado un aumento de grosor, interponiéndose la demanda a finales de dicho año, sobrepasándose por tanto los dos años que determina la LOE.
El Tribunal Supremo considera en esta resolución que hasta que el perjudicado por los defectos no adquiere conocimiento integral del alcance real de los daños en 2015 al recibir el informe pericial no puede comenzar a computarse el plazo de prescripción. La sentencia se ampara en el hecho acreditado de que desde 2013 el perjudicado no actuó con pasividad adoptando una actitud diligente formulando una reclamación extrajudicial y contratando a un técnico para que le asesorara.
El consejo práctico que podemos añadir a lo expuesto anteriormente es que ante la mínima evidencia de patologías constructivas llamemos a un perito para que elabore un dictamen pericial a fin de situarnos ante el panorama de defectos que realmente tenemos, las causas de los mismos así como sus posibles responsables. Con este informe técnico podremos asesorarnos jurídicamente de cómo y cuándo iniciar las acciones legales que correspondan contra los causantes de los defectos.