PROBLEMAS MÁS COMUNES ENTRE PROMOTORES INMOBILIARIOS Y CONSTRUCTORES
En las siguientes líneas analizamos los principales problemas que en el día a día de una obra de construcción nos encontramos con nuestros clientes promotores y constructores. La solución de los mismos y sobre todo la rapidez con que se atajen dependerá de dos factores: la claridad de las cláusulas del contrato de ejecución de obras para atajar estas controversias y de la voluntad de promotor y constructor para solventar con celeridad el conflicto sobrevenido.
La importancia del contrato de ejecución de obras
Antes de exponer los problemas prácticos más frecuentes recordemos que la relación jurídica que vincula al promotor y al constructor es el contrato de ejecución de obras. La negociación del mismo antes de su firma, recogiéndose un equilibrio adecuado de las obligaciones que corresponda a cada una de las partes, será muy útil ante la aparición de las incidencias que mencionaremos seguidamente.
A modo de ejemplo y tomando en consideración las dos vertientes, el promotor deberá tener especial cuidado a la hora de establecer la fecha de finalización de la obra y firma del acta de recepción pues el incumplimiento del constructor puede llevar aparejadas indemnizaciones de daños y perjuicios a los futuros compradores a consecuencia de la demora en la entrega de las viviendas.
Si nos ponemos en la posición del constructor, el contrato deberá contener cláusulas específicas que permitan aumentar el precio en el supuesto de que el promotor pretenda efectuar modificaciones en las obras a posteriori a fin de que no se resienta el margen de beneficios proyectado inicialmente por la empresa constructora.
Problemas más frecuentes entre promotores y constructores de viviendas
La casuística es muy variada pero en nuestra experiencia la problemática más común se encuentra en relación a:
1.- Retrasos en la finalización de la construcción
Ya hemos esbozado anteriormente cuál es la controversia fundamental ya que el promotor está sujeto a las indemnizaciones que le puedan reclamar los compradores de los pisos o locales ante la demora en la entrega de los mismos según la que previamente se haya reflejado en los respectivos contratos de compraventa. Lo habitual es que el contrato de ejecución de obras contemple la fecha de finalización de las obras así como una penalización al constructor por cada día de retraso.
2.- Desviaciones en el presupuesto que inciden en el precio del contrato
También lo hemos apuntado más arriba. Cualquier modificación del volumen de la obra sin la contrapartida correspondiente para el constructor puede dar lugar a múltiples conflictos si de antemano no está prevista esta coyuntura en el contrato. Lo habitual es pactar que un pequeño porcentaje de aumento de la obra no significará incremento del precio pagándose al constructor el precio previamente pactado una vez superado el mismo. No obstante, hay libertad de pactos al respecto.
3.- Mermas de calidad
Las memorias de calidades son un documento contractual vinculante para los promotores frente a los compradores. Cualquier merma o rebaja de las calidades le pueden suponer al promotor reclamaciones futuras por parte de los adquirentes de los inmuebles. A ello se suma que, de existir realmente dicha merma, el precio del contrato de obra no se correspondería con la calidad contratada, desembocando en la consiguiente disputa entre promotor y constructor.
4.- Modificación del proyecto de obras
Cuando un promotor decide cambiar el proyecto una vez iniciada la construcción, aunque sea mínimamente, es habitual que el constructor pretenda aumento del precio debido a los posibles costos adicionales que debe soportar.
5.- Puntualidad en los pagos
Si una obra de construcción se ve afectada por problemas financieros será inevitable el enfrentamiento entre promotor y constructor. El constructor necesita liquidez para adquirir materiales, pagar salarios, etc… y la carencia de la misma afectará directamente al curso normal de las obras.
6.- Defectos o vicios de construcción
La responsabilidad en la construcción es una de las cuestiones que más litigios plantea en el sector de la edificación. Hay una primera fase que debe regularse y que se ciñe temporalmente al momento anterior a firmar el acta de recepción. Posteriormente, una vez vendidos los inmuebles, entra en juego la Ley de Ordenación de la Edificación estableciendo los diferentes plazos de garantía que tienen los compradores para reclamar una vez que aparezcan tales vicios, dependiendo los mismos del tipo de vicio o defecto de que se trate (de terminación o acabado, de habitabilidad o estructural). La existencia de una demanda judicial interpuesta por los compradores suele generar tensiones entre promotor y constructor por su previa intervención en el proceso constructivo. El promotor es el garante final de la edificación y, conforme a la antedicha Ley, responde en todo caso. De ahí que deba ser sumamente diligente en la elección de la empresa constructora que llevará a cabo su proyecto edificatorio. Una controversia muy frecuente en estos casos es la relativa a la devolución total o parcial de las retenciones en garantía sobre las facturas del constructor respecto a las atenciones que este último debe prestar para reparar los defectos de acabado y terminación.
7.- Abandono de la obra por parte del constructor
Este abandono puede darse por múltiples motivos. Por lo general obedece a motivos económicos de falta de pago o de pago irregular por parte del promotor y las consecuencias pueden ser sumamente gravosas para ambas partes.
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