El promotor debe indemnizar por retraso si la escritura de compraventa se firma sin licencia de primera ocupación
Siempre ha generado un debate importante entre promotores y compradores de vivienda sobre plano el hecho de que el promotor, ante la evidencia de que va a entregar las casas con retraso, cite a sus clientes a formalizar la escritura de compraventa incluso antes de haber obtenido la licencia de primera ocupación.
Como es lógico esto causa reacciones en los compradores de lo más variopintas. Mientras unos se niegan de forma rotunda y buscan asesoramiento al respecto, hay otros casos (de los cuales damos testimonio en primera persona en este despacho profesional) que ante la presión del promotor han firmado la escritura de compraventa y han entrado a habitar las viviendas con luz y agua “de obra”.
¿Qué es la licencia de primera ocupación?
Como es sabido, en términos amplios, la citada licencia acredita que el inmueble construido por el promotor ha sido ejecutado de conformidad con el proyecto arquitectónico que obtuvo la licencia de obra. Por consiguiente, es transcendental que la entrega de las viviendas venga precedida por la obtención de la licencia de primera ocupación pues ello significa que los técnicos municipales han revisado el edificio y han verificado que se ajusta a la normativa vigente.
¿Por qué el promotor quiere escriturar antes de obtener la licencia de primera ocupación?
En la práctica existen dos razones fundamentalmente, aunque la casuística puede ser muy variada. La primera de ellas es de carácter financiero. Firmando las escrituras de compraventa el promotor evita que se sigan devengando en su contra intereses del préstamo hipotecario que financió la construcción. Los compradores tendrán que subrogarse en el préstamo hipotecario del promotor si les interesa económicamente o bien constituir hipoteca con otra entidad bancaria pero a partir de la firma de las respectivas escrituras de compraventa el promotor queda liberado.
El segundo motivo es el intento del promotor de desviar la atención y hacer creer a los compradores que con esta maniobra ha cumplido el contrato de compraventa y ha entregado el inmueble dentro de la fecha pactada, sin que por ello tenga que indemnizar a los compradores por los daños y perjuicios que el retraso les haya ocasionado. Nada más lejos de la realidad pues sin la licencia de primera ocupación los compradores no podrán habitar las viviendas al no poder contratar los suministros con las respectivas compañías.
¿Tengo derecho a indemnización de daños y perjuicios en estos casos?
La respuesta es afirmativa. Las sentencias de los Tribunales de Justicia han dado la razón en múltiples ocasiones a los compradores basándose en el hecho fundamental de que la obligación de entrega de la vivienda que recae en el promotor como consecuencia del contrato de compraventa tiene dos vertientes: la vertiente “física” propiamente dicha en la que se hace entrega formal de las llaves de la casa para que el comprador pueda entrar en la misma pero, además, se exige la vertiente “jurídica”, esto es, el promotor está obligado a entregar la vivienda cuando haya obtenido todas las licencias que habiliten su ocupación.
En caso contrario, el promotor habrá incumplido su obligación de entrega en plazo y forma y estará obligado a indemnizar a los compradores.
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