¿HASTA QUÉ PUNTO PUEDE EL PROMOTOR MODIFICAR LA VIVIENDA COMPRADA SOBRE PLANO?
La práctica totalidad de los contratos de compraventa que los compradores firman con la promotora inmobiliaria contienen una cláusula autorizando a la misma a realizar todas las modificaciones al proyecto que sean necesarias durante la ejecución de las obras. Recordemos que las cláusulas de estos contratos están prerredactadas y predispuestas por los promotores, sin que los compradores-consumidores tengan posibilidad alguna de negociación, encontrándose las más de las veces en presencia de cláusulas abusivas.
De hecho la legislación protectora de los derechos de consumidores y usuarios dispone como cláusula abusiva aquellas que reserven a favor del empresario facultades de interpretación o modificación unilateral del contrato, salvo, en este último caso, que concurran motivos válidos especificados en el contrato.
El contenido típico de estas estipulaciones establece que el comprador faculta al promotor para llevar a cabo todas aquellas modificaciones que sean exigidas por necesidades administrativas o técnicas así como por necesidades jurídicas. Por consiguiente, las referencias suelen ser lo suficientemente vagas y amplias como para que el promotor se ampare en la misma para cualquier modificación que le resulte de interés.
También es cierto que la construcción es una actividad compleja, dinámica y en constante evolución en su desarrollo, pudiendo encontrarnos ante supuestos que realmente sean merecedores de esa necesidad de modificación para que el proyecto llegue a buen puerto.
Así las cosas, junto a los problemas derivados del retraso en la entrega de la vivienda y los relativos a los defectos de construcción, la modificación de los proyectos y la posible merma de calidades derivadas de la misma es otra de las controversias que mayor número de litigios genera entre promotores y compradores.
¿Puede el promotor modificar el proyecto de obra?
Por supuesto que la respuesta inicial es negativa y requiere conocer dónde se encuentran los límites a la facultad concedida al promotor quien siempre se escudará en necesidades administrativas o técnicas para ello. El punto de partida es el hecho de que el promotor es un profesional del sector de la edificación y, como tal, debe prever todas las consecuencias que surjan durante el proceso constructivo, sin que pueda trasladar a los compradores su riesgo empresarial.
En consecuencia, las modificaciones no pueden suponer una disminución de la calidad de los materiales o una disminución real y efectiva de sus prestaciones o funcionalidad.
Los Tribunales han determinado que la facultad de modificación del promotor solo puede entenderse si éste hubiera introducido los cambios en beneficio del inmueble, de la construcción o de los propios adquirentes, o por necesidades técnico-constructivas perfectamente justificadas. Cualquier otra modificación no cuenta con respaldo jurídico al amparo de las cláusulas antes citadas.
¿Qué debo hacer como comprador si tengo una merma de calidades o de condiciones de funcionalidad del inmueble?
Para poder reclamar al promotor ante estas circunstancias lo primero que debemos hacer es contratar la elaboración de un dictamen pericial técnico en el que se recojan las variaciones al proyecto y las mermas sufridas en relación con la memoria de calidades entregada junto al contrato de compraventa así como su cuantificación económica para poder efectuar la consiguiente reclamación a la entidad promotora.
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