¿PUEDE EL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD RECLAMAR POR DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN DE LAS ZONAS COMUNES Y TAMBIÉN DE LOS PISOS Y LOCALES?
No es infrecuente que cuando se ha adquirido una vivienda sobre plano aparezcan defectos constructivos con posterioridad a la entrega de las mismas. También es probable que dichos defectos se manifiesten tanto en los elementos comunes como en los elementos privativos de la comunidad de propietarios previamente dividida horizontalmente. Abordamos esta semana la posibilidad de que se presente una única demanda reclamando la reparación de los vicios o defectos en zonas comunes y privativas al tener el presidente de la comunidad legitimación para reclamar por todo el conjunto si así le habilitan los vecinos.
¿Qué es la propiedad horizontal?
Para fijar conceptos previamente hay que señalar que la propiedad horizontal es una propiedad especial compuesta de elementos comunes (piscina, jardines, pistas de pádel, ascensores, etc…) que pertenecen a todos los copropietarios que conforman la misma más los elementos privativos (pisos o locales) que pertenecen individualmente a cada vecino.
¿Qué hay que hacer ante la aparición de defectos de construcción en la comunidad?
Los vicios o defectos irán manifestándose progresivamente y serán percibidos por los vecinos una vez que habiten en los respectivos inmuebles. Ante esta circunstancia, en primer lugar, la comunidad debe encargar la realización de un informe pericial que determine con la mayor exactitud posible las patologías existentes, la causa de los mismas, el agente de la construcción que las ha ocasionado y su cuantificación económica.
Tras lo anterior habrá que requerir fehacientemente tanto a la promotora, con la que los vecinos están ligados contractualmente a través de los diferentes contratos de compraventa así como al resto de agentes intervinientes en la edificación (arquitecto, arquitecto técnico y/o constructora) cuando así lo establezca el informe pericial.
Si este requerimiento para subsanar los defectos fuera desatendido la comunidad está en disposición de reclamar judicialmente la reparación de los mismos.
¿Está legitimado el presidente de la comunidad para reclamar también por defectos en los pisos o locales?
La respuesta es afirmativa. Esta práctica cada vez es más habitual aprovechando una única demanda para reclamar tanto por los defectos existentes en las zonas comunes como en las privativas. Para ello la Junta de Propietarios deberá facultar expresamente al presidente de la comunidad para que se plantee la demanda de dicha forma, incluyendo los elementos comunes y los pisos o locales afectados.
Entre la consolidada jurisprudencia al respecto hacemos mención a la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2019, recogiendo la doctrina ya expuesta en sus sentencias de 16 de junio de 2017 y 23 de abril de 2013, la cual viene a considerar que sí existe legitimación del presidente de la comunidad para reclamar por los vicios existentes en elementos privativos incluso cuando no se especifica con claridad qué acción debe ejercitar ya que el acta menciona la expresión general “según ley”.
El Tribunal Supremo confirma que el presidente puede ejercitar las acciones que correspondan a la comunidad en base a los contratos de compraventasuscritos por los comuneros con la promotora, entendiendo que cumple con el mandato que le confieren los vecinos de conformidad con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.
Es destacable incluso que el Tribunal Supremo admite dirigir la demanda contra la promotora aun cuando en el acta de la Junta únicamente se mencionaba a la constructora pues es claro que la acción de responsabilidad contractual única y exclusivamente puede dirigirse contra la promotora.
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