RETRASO EN LA EJECUCIÓN DE LA OBRA ¿PUEDE EL PROMOTOR RECLAMAR AL CONSTRUCTOR LOS INTERESES DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO Y DE LOS AVALES ENTREGADOS A LOS COMPRADORES?
La casuística de las controversias que pueden surgir entre la empresa promotora y la constructora en una obra de construcción es muy variada y heterogénea. En esta ocasión queremos centrarnos en el supuesto en el que el constructor se retrasa en la ejecución de la obra sobre la fecha pactada, viéndose obligado el promotor a resolver el contrato suscrito con el mismo y a reclamarle todos los gastos que dicho retraso le ha ocasionado. Como se verá, a consecuencia de la demora, el promotor puede reclamar al constructor incluso el importe de los intereses que haya pagado a la entidad financiera tanto por el préstamo promotor como por los avales de las cantidades anticipadas por los compradores.
¿Qué es un préstamo promotor?
Para quien no esté familiarizado con el sector, de forma breve y sencilla, diremos que un «préstamo promotor» es el préstamo concedido por una entidad financiera a un promotor para acometer un proyecto inmobiliario. Ni que decir tiene que la cuantía de los mismos suele ser muy relevante y la garantía que el promotor presta a su financiador es la constitución de una hipoteca sobre el suelo que adquiere y la posterior edificación sobre el mismo.
¿Y un aval en garantía de las cantidades entregadas a cuenta?
La Ley de Ordenación de la Edificación establece dos garantías que obligatoriamente tiene que entregar el promotor a los compradores por todas las cantidades que reciba a cuenta de los mismos hasta que les entregue la vivienda. Estas garantías son el aval solidario o el seguro de caución. En el caso de que una edificación no se inicie o no llegue a buen fin, el comprador que no pueda cobrar del promotor su dinero recuperará las cantidades entregadas al mismo directamente de la aseguradora o entidad financiera (más los intereses legales e impuestos incluidos).
Lógicamente, la constitución por el promotor de los antedichos avales conlleva la satisfacción de unos intereses bancarios. En el caso de que, además, tenga que extender dicha garantía como consecuencia de la demora imputable al constructor, el promotor se verá obligado a abonar más cantidad en concepto de intereses de los inicialmente previstos si quiere estar cubierto ante posibles vicisitudes en el proceso constructivo y que sus clientes —los compradores— puedan recuperar el dinero entregado.
¿Puede el promotor reclamar al constructor los intereses financieros pagados de más cuando éste se retrasa respecto a la fecha pactada?
Por supuesto que el promotor puede reclamar estos intereses financieros así como todos los daños y perjuicios que vayan conectados al retraso del constructor respecto a la fecha convenida en el contrato de ejecución de obra.
Siempre nos gusta acudir a un caso práctico para una mejor comprensión del asunto tratado y en esta ocasión exponemos el caso del que conoció la Audiencia Provincial de Córdoba en su sentencia de 31 de octubre de 2022. Lo que en este supuesto había sucedido era que el promotor se vio obligado a resolver el contrato al constructor como consecuencia de un grave retraso de este último en la ejecución de las obras dejando sin abonar al constructor una serie de facturas y las retenciones en garantía para compensar los daños y perjuicios que la demora le había ocasionado.
El procedimiento judicial se inició por la demanda interpuesta por el constructor frente al promotor reclamando las facturas insatisfechas más las citadas retenciones.
Por su parte, la entidad promotora contestó a la demanda y formuló demanda reconvencional mediante la cual reclamaba a la constructora los daños y perjuicios que el retraso de la misma en la ejecución de la obra le había ocasionado. Estos daños eran los siguientes:
a) Penalizaciones pactadas en el contrato de ejecución de obra.
b) Sobrecostes derivados de la reparación de deficiencias y defectos de la obra.
c) Gastos de notaría y asesoramiento.
d) Gastos de la empresa de seguridad y salud laboral.
e) Gastos de electricidad.
f) Gastos de vigilancia de la obra.
g) Gastos de monitoring.
h) Gastos correspondientes a los intereses devengados por el préstamo promotor a consecuencia del aplazamiento de la obra hasta la fecha del certificado final de la misma más los intereses devengados por los avales de las cantidades a cuenta entregados a los compradores de las viviendas.
La resolución contractual quedó justificada judicialmente al quedar acreditado el retraso del constructor así como la existencia de deficiencias constructivas sobre las que tuvieron que aplicarse las retenciones de obra. Por lo demás, las pretensiones del promotor se estimaron prácticamente en su totalidad.
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