¿PUEDE EL PROMOTOR SUSTITUIR AL CONSTRUCTOR CUANDO QUIERA?

Comencemos por el final. La respuesta es afirmativa. El contrato de ejecución de obra que suscriben el promotor y el constructor para que este último materialice la edificación encargada por el primero es un vínculo contractual complejo generalmente. En este tipo de contratos es habitual recoger las causas de resolución por incumplimiento de obligaciones que podría invocar la parte que cumple con las suyas. Ahora bien, la incógnita que despejamos en esta ocasión es si por el simple capricho del promotor podría sustituir al constructor y de qué forma se lleva a cabo esta operación.

¿CUÁNDO PUEDE RESOLVER EL PROMOTOR EL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO DEL CONSTRUCTOR?

            Comencemos por el caso más habitual aunque no es el supuesto específico que tratamos en esta ocasión: la existencia de un incumplimiento contractual. Cuando el constructor incumple una o algunas de las obligaciones que le competen de conformidad con el contrato de ejecución de obra el promotor podrá resolver el contrato. Para que la resolución contractual resulte inatacable el constructor deberá incumplir de forma grave y esencial el contrato, afectando a la base del negocio jurídico o frustrando el fin económico para el promotor. Pensemos por ejemplo en el caso paradigmático de un retraso en la ejecución de la obra tan importante que no quede más remedio que acudir a la resolución contractual. Ante esta situación el promotor podrá resolver el contrato al constructor para que la tercera empresa constructora que considere más adecuada finalice los trabajos.

            Recordemos que el promotor se debe a los compradores en virtud del contrato de compraventa y tendrá que evitar que estos le puedan reclamar por cuestiones imputables a otros agentes intervinientes como el constructor o la dirección facultativa.

¿PUEDE EL PROMOTOR CAMBIAR DE CONSTRUCTOR EN CUALQUIER MOMENTO?

            Como ya anticipamos la respuesta es positiva toda vez que así lo reconoce el artículo 1.594 del Código Civil: “El dueño puede desistir, por su sola voluntad, de la construcción de la obra aunque se haya empezado, indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella”. En otras palabras, el promotor puede comunicar al constructor que prescinde de él pero, eso sí, compensándole por todos los gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de la obra como señala el precepto transcrito.

            Esta situación en la práctica genera enconadas controversias para poder cerrar la liquidación total a fin de que el constructor salga de las obras.

POSICIÓN DEL TRIBUNAL SUPREMO

            El Tribunal Supremo confirma lo expuesto anteriormente en el sentido de que el promotor podrá dar por finalizado el contrato a su voluntad pero, eso sí, indemnizando al constructor de forma integral o, como dice la sentencia del citado Tribunal de 18 de junio de 2010: “indemnizándole su interés contractual positivo o de cumplimiento colocándole en aquella posición económica que tendría si el contrato se hubiese ejecutado, restituyéndole así todos los gastos, trabajo y utilidad que hubiera podido obtener”.

            El Supremo ha declarado que el concepto de “utilidad” al que hace referencia el artículo 1594 del Código Civil se refiere a toda la obra y no sólo a la de la parte utilizada, incluido lógicamente el beneficio industrial que el contratista confiaba obtener y que deberá calcularse sobre la totalidad de la obra proyectada y no sólo sobre la parte ejecutada descontando el beneficio efectivamente obtenido por la parte ya ejecutada. Con esto se persigue que el constructor quede indemne en cuanto a los efectos económicos que suponga la decisión unilateral del promotor, lo que significa que haya de percibir también la ganancia dejada de obtener.

Para el cálculo del beneficio industrial ha de estarse a lo pactado entre las partes o al cálculo con arreglo a los márgenes o elementos que figuren en el contrato, y, en su defecto, al cálculo que determinen los jueces conforme a los hechos acaecidos en cada caso. A este respecto, la jurisprudencia no ha establecido un porcentaje fijo al tratarse de un uso general, cambiante y acomodado a cada realidad histórico-social.

No obstante, existe un criterio jurisprudencial orientativo para llegar a fijar la indemnización por utilidad que se estima adecuada para el contratista y que asciende al precio de la obra más un porcentaje generalizado del 15% sobre el mismo.

Para finalizar, en todo caso siempre habrá que tener en cuenta los términos del contrato ante la posibilidad de conflicto. Desde Tuabogadoinmobiliario quedamos a tu disposición para cualquier controversia que pueda surgirte en relación con lo expuesto en este artículo.