Retrasos en la entrega de viviendas: la falta de mano de obra o la crisis del sector no justifican al promotor

Adquirir una vivienda sobre plano supone un acto de confianza por parte del comprador hacia el promotor. Sin embargo, cuando los plazos de entrega no se cumplen, los promotores suelen buscar justificaciones para intentar eludir su responsabilidad.

Entre las excusas más frecuentes se encuentran la falta de mano de obra o la crisis en el sector de la construcción. Sin embargo, aun existiendo realmente estas circunstancias los compradores tienen derecho a reclamar los daños y perjuicios que el retraso les haya ocasionado.

¿Qué es la fuerza mayor y por qué no es una excusa a favor del promotor?

La fuerza mayor es una circunstancia imprevisible, inevitable y ajena al control de las partes, que impide cumplir con las obligaciones contractuales. Ejemplos típicos de fuerza mayor incluyen desastres naturales o conflictos bélicos. En España tenemos el caso reciente de la DANA que ha afectado a la Comunidad Valencia. Ahora bien, la escasez de mano de obra o las dificultades propias del sector de la construcción no encajan en esta definición.

No olvidemos que el promotor es quien se dedica profesionalmente a la actividad constructiva y debe prever todas las circunstancias que puedan afectar a lo largo de la obra, sin que pueda trasladar a los compradores su propio riesgo empresarial. El Tribunal Supremo sostiene que el promotor debe prever todas esas situaciones a la hora de fijar las fechas de entrega en los contratos de compraventa “aunque ello le suponga perder clientes”.

Falta de mano de obra: un riesgo previsible

El motivo por el cual el promotor no puede escudarse en las referidas excusas es que, como profesional del sector de la construcción y dentro de sus responsabilidades está la de planificar y gestionar adecuadamente sus recursos. En un sector como el de la construcción, las fluctuaciones en la disponibilidad de trabajadores son riesgos inherentes al negocio, y como tal, deben ser asumidos por el promotor.

Crisis del sector: una dificultad gestionable

Los ciclos económicos que afectan al sector inmobiliario no son eventos imprevisibles ni inevitables. La economía es cíclica y durante el tiempo en el que se desarrolla una promoción inmobiliaria por completo esta eventualidad puede darse en mayor o menor medida. La experiencia de los promotores en el mercado implica que están obligados a anticipar este tipo de circunstancias y planificar su actividad en consecuencia.

Unos ejemplos prácticos

1. Escasez de trabajadores cualificados:

Los promotores intentan excusarse cuando hay retrasos en el hecho de que durante la ejecución de las obras han tenido que lidiar con la falta de albañiles o de técnicos especializados en determinadas partidas. Aunque esta situación pueda ser real, los tribunales han determinado que la gestión de personal es responsabilidad exclusiva del promotor. No puede considerarse un evento externo ni inevitable antes de firmar los contratos de compraventa con los compradores, por lo que no se puede considerar fuerza mayor.

1. Aumento de proyectos inmobiliarios y saturación del mercado:

En ciertos periodos, el auge de proyectos inmobiliarios puede provocar una mayor demanda de mano de operarios, ralentizándose el avance de algunas obras. Esto tampoco justifica el incumplimiento del contrato ya que es un factor previsible en un mercado cíclico.

1. Impacto de la crisis económica en el sector la construcción:

Supongamos que un promotor alega retrasos debido a una desaceleración económica que afecta al sector de la construcción. Los tribunales suelen ser muy claros: las crisis económicas no son fuerza mayor porque son riesgos propios de cualquier actividad empresarial y los promotores están obligados a prever su impacto sin que puedan trasladar sus consecuencias a los adquirentes.

¿Qué derechos asisten a los compradores?

Si te enfrentas a un retraso en la entrega de tu vivienda, estos son los pasos que debes seguir:

1. – Revisar el contrato de compraventa. Comprueba si el promotor ha incluido cláusulas sobre fuerza mayor y analiza si las razones alegadas son válidas. En la estipulación dedicada al plazo de entrega el promotor suele incluir una batería de excusas a su favor que llegado el caso no serán de aplicación por ser cláusulas abusivas.
2. – El promotor será quien tendrá que acreditar que existió una fuerza mayor ajena a su actividad empresarial. De ahí que ni la falta de mano de obra ni una crisis en el sector resulten excusas válidas. Como comprador sí te corresponde acreditar los daños y perjuicios que la demora imputable al promotor te ha ocasionado.
3. – Consultar con un abogado especializado. Un experto en derecho inmobiliario puede analizar tu caso, identificar irregularidades y asesorarte sobre los pasos a seguir. Dependiendo de la entidad del retraso se podrá solicitar la resolución del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta más los intereses correspondientes o bien solicitar la indemnización de los daños y perjuicios que corresponda.

¿Cómo podemos ayudarte?

En ESTUDIO LEGAL Tuabogadoinmobiliario.com somos especialistas en defender los derechos de los compradores frente a promotores inmobiliarios. Sabemos que un retraso en la entrega de una vivienda puede causar graves perjuicios económicos y emocionales y estamos aquí para ayudarte a obtener la solución que mereces. Estamos aquí para defender tus derechos.