¿SE PUEDEN RECLAMAR DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN DESPUÉS DE LLEGAR A UN ACUERDO CON LA PROMOTORA?
En la práctica, cuando una comunidad de propietarios o bien uno o varios vecinos en solitario reclaman al promotor la reparación de los vicios o defectos que presentan las zonas comunes del edificio y/o sus viviendas puede darse el caso —residual y poco habitual— de que se llegue a un acuerdo para tal fin. Este acuerdo puede alcanzarse antes de que se presente la demanda o bien ya una vez puesto en marcha el proceso judicial.
¿Y qué sucede si aparecen vicios o defectos después del acuerdo?
Esta pregunta es habitual cuando se ha firmado un acuerdo previo con la promotora toda vez que, casi con total seguridad, para persuadir a los propietarios de que no presenten nuevas reclamaciones o demandas judiciales se incluirá por parte de los abogados del promotor una cláusula de renuncia al ejercicio de futuras acciones en caso de que aparezcan nuevos defectos constructivos así como que los perjudicados se encuentran conformes con la reparación efectuada, sin que tengan nada más que reclamar.
A pesar de lo anterior, es posible efectuar la reclamación en caso de que aparezcan nuevos vicios o defectos de construcción. Ahora bien, lo que se exige es la acreditación por parte de quien reclama la reparación de los mismos de que se han producido con posterioridad al acuerdo firmado con anterioridad. Esta prueba requiere de la elaboración del correspondiente informe pericial que determine la clase de defecto que ha aflorado, la causa del mismo, el agente o agentes de la construcción responsable así como su cuantificación económica.
En caso contrario la pretensión será desestimada con el riesgo para la parte actora de ser condenada en costas en pleitos cuya cuantificación puede ser relevante. Así lo podemos comprobar en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 27 de abril de 2023 en la que una comunidad de propietarios, tras firmar un acuerdo transaccional con el promotor una vez obtenida una sentencia judicial a su favor, vuelve a reclamar al mismo ante la aparición de nuevas patologías.
Sin embargo, la resolución citada determinó que de las pruebas obrantes en las actuaciones no podía deducirse que las deficiencias constructivas hubieran aparecido con posterioridad a la fecha del acuerdo transaccional con el promotor como así se desprendía igualmente de los informes periciales obrantes en las actuaciones, lo que conllevó la desestimación de la pretensión de la comunidad de vecinos.
¿Contra quién dirigir la reclamación si aparecen defectos después del acuerdo?
Como hemos dicho anteriormente, la reclamación debe dirigirse contra el causante de las deficiencias que resulte del informe pericial que se haya encargado. El consejo práctico es que así se haga siempre y cuando la patología o patologías de que se trate puedan conectarse a uno o varios de los agentes intervinientes sin ningún género de dudas. En caso contrario, para evitar condenas en costas innecesarias, lo mejor es dirigirse únicamente contra el promotor ya que la Ley de Ordenación de la Edificación le hace responder solidariamente con el resto de agentes “en todo caso”.
Una vez recibida la demanda, el promotor puede optar por llamar al procedimiento a los agentes de la edificación que considere verdaderos responsables pero será él el que corra con la condena en costas que pudiera imponerse si los terceros llamados al proceso son absueltos.
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