¿Tengo que firmar la adenda que me propone el promotor en caso de retraso en la entrega de la vivienda?

Se trata de uno de los momentos de mayor tensión que pueden darse entre el promotor y los compradores. Cuando el promotor inmobiliario prevé que no va a poder cumplir con el plazo fijado en los contratos de compraventa para entregar las viviendas propondrá a los compradores la firma de una adenda en la que se fijará una nueva fecha de entrega.

            La citada tensión viene provocada porque los compradores se encuentran en un momento en el que han perdido o empiezan a perder la confianza en el promotor ante el incumplimiento de plazos; por su parte, el promotor, tiene que cumplir con su obligación de construir las viviendas y entregarlas pero necesita más tiempo.

¿Qué dice la ley al respecto?

            En primer lugar y para situarnos debemos acudir a la letra de la ley. Esta cuestión viene regulada por la Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, apartado cuatro, en el que se dispone que si existe retraso del promotor respecto a la fecha de entrega fijada en los contratos de compraventa, los compradores puede optar por:

1º) resolver el contrato, recuperando las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales aplicables o 2º) conceder al promotor una prórroga, que se hará constar en una “cláusula adicional” (la famosa “adenda”) al contrato ya firmado y en la que se especificará una nueva fecha de entrega.

¿Cuál es la mejor opción si existe retraso en la entrega de mi futura vivienda?

            La respuesta dependerá tanto de la situación particular de cada comprador como de la magnitud del retraso. La explicación es sencilla. Como ya hemos tratado en alguna otra ocasión, las sentencias de nuestros Tribunales no admiten que un contrato se resuelva por un pequeño retraso.

            Sin embargo, no han establecido un período determinado de retraso que una vez superado posibilite la resolución automática del contrato de compraventa. Como norma general, las sentencias hablan de que un simple retraso de dos, tres o cuatro meses entra dentro de lo que puede encontrarse razonable en una construcción de cierta envergadura. Al mismo tiempo, dependiendo de las circunstancias del caso concreto, a partir de ocho o nueve meses de demora se entiende como plazo relevante para optar por la resolución si es nuestro deseo.

            Por otro lado, si realmente estamos dispuestos a soportar el retraso y que el promotor cumpla con su obligación de entregarnos la vivienda, tendremos que firmar la adenda.

¿Cuáles son las consecuencias de firmar la adenda y qué precauciones debo adoptar?

            Cuando los compradores firman el contrato de compraventa el promotor está obligado a entregarles un aval o un seguro de caución que garantice las cantidades que entregan a cuenta hasta la firma de la escritura de compraventa. Las entidades financieras expiden dichas garantías haciendo coincidir la fecha de extinción de las mismas con la fecha de entrega consignada en los contratos de compraventa en la confianza de que el promotor cumplirá el plazo pactado.

            Por tanto, es conveniente firmar la adenda pero asegurándose de que el promotor conviene con la entidad financiera la ampliación del plazo del aval o del seguro de caución. En un estado tan avanzado de la promoción sería una pena que ante una posible insolvencia del promotor los compradores perdieran todo el dinero entregado por no estar garantizado en ese momento.

            Como segundo consejo relevante, hay que comprobar que la adenda no contiene una renuncia a reclamar al promotor los daños y perjuicios que el retraso nos pueda ocasionar. Si no aparece mucho mejor. No obstante, aun constando dicha renuncia, si el promotor se niega a suprimirla, hay que saber que dicha cláusula es abusiva y que en caso de conflicto será anulada por los Tribunales. De hecho, la firma de la adenda ampliando el plazo no exime al promotor de indemnizar desde la primera fecha fijada, desde la fecha que ha incumplido.

¿Y qué pasa si no firmo la adenda?

            Son multitud los casos en los que los compradores no firman la adenda. En primer lugar por la desconfianza que se genera con el promotor y, en segundo lugar, porque piensan que con la firma pierden automáticamente el derecho a la reclamación de daños y perjuicios. Ya hemos dicho que no es así.

            Todo cuanto hemos expuesto ha sido recientemente refrendado por la Audiencia Provincial de Madrid, en sentencia de 23 de febrero de 2024, siendo interesante el siguiente extracto: “En consecuencia, puesto que el demandante no llegó a consentir ni aceptar de manera expresa y por escrito la adenda que le fue remitida modificando la fecha de entrega, no puede admitirse que asumiera o aceptara tácitamente el retraso en la entrega hasta mayo de 2020 y no puede aceptarse ésta como la fecha a considerar, debiendo estarse, en orden a valorar el incumplimiento de la demandada, a fecha la inicial contemplada en contrato (junio de 2019 con posibilidad de prórroga 90 días hábiles más en los supuestos contemplados en la estipulación 5.4). La Sala comparte esta valoración pero en el entendimiento de que, aunque se hubiera aceptado de forma tácita la prórroga del plazo de entrega de la vivienda, hasta mayo de 2020, según el correo que se le remitió de 14 de febrero de 2019, ello no implica que se hubiera renunciado a reclamar los daños y perjuicios que el incumplimiento del plazo de entrega pactado en el contrato hubieran ocasionado”.

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