Contrato de arras

Importancia del contrato de arras

El contrato de arras es de suma importancia, ya que por un lado su cumplimiento es exigible y por el otro puede evitar la pérdida de grandes sumas de dinero.

Adicionalmente, el contenido de esta clase de documento es en la práctica una antesala de la escritura pública del contrato definitivo de compraventa. De allí, que sea de vital importancia el asesoramiento profesional de un abogado al momento de su redacción o revisión previa a la firma.

En este sentido, el letrado determinará si el contrato contiene la información esencial y las condiciones pactadas por las partes que regirán la transmisión de la propiedad, siendo una de ellas las posibles consecuencias o penalizaciones en caso de desistimiento.

¿Qué es un contrato de arras?

Es muy común que, durante el proceso de una compraventa, surja la necesidad de firmar un documento de este tipo, sin embargo, pocas veces se comprende de qué se trata. Así, encontramos que es un contrato privado cuyas partes son el vendedor y el comprador, quienes se comprometen a efectuar la futura compraventa de un determinado inmueble. Mediante este pacto, el comprador se compromete a adquirir el bien, mientras el vendedor adquiere la obligación legal de realizar su entrega.

Este compromiso se demuestra, con la entrega que efectúa el comprador al vendedor de una cantidad de dinero en calidad de garantía. En caso de desistimiento de la operación, por lo general se pueden derivar distintas consecuencias que deberá afrontar la parte que no cumpla.

El documento firmado se debe tratar como un precontrato en el cual las partes se comprometen a firmar un contrato de compraventa en el tiempo estipulado.

Tipos de contratos de arras

Ahora bien, llegados a este punto es de suma importancia que todos los involucrados estén al tanto de que existen varios tipos de acuerdos, cada uno con sus propias características y distintas consecuencias jurídicas.

En tal sentido y a los fines de seleccionar la que mejor se adapte a cada caso particular, a continuación presentamos los tres tipos de contratos de arras.

Arras confirmatorias

Como se puede deducir por su nombre, el objetivo de este tipo de contratos es confirmar el compromiso de las partes de realizar la negociación definitiva de la compraventa. En tal sentido, las arras confirmatorias suponen un anticipo del precio total, como garantía de dicho compromiso.

Es el tipo de contratos que se debe pactar cuando los involucrados están totalmente convencidos de llevar a cabo la negociación de compraventa. Al seleccionar esta opción, las partes deberán tener claro que no podrán desistir del negocio de forma unilateral, además es importante saber que la cantidad entregada será un anticipo del precio convenido.

Si a pesar de lo dicho en el párrafo anterior, alguna de las partes decide cambiar de opinión y no desea continuar con la compraventa, se aplicarán las reglas generales de incumplimiento de obligaciones. Según lo establecido en el artículo 1124 del Código Civil español, si se presenta una situación de este tipo, la parte perjudicada tendrá el derecho por ley de exigir el cumplimiento de la obligación o bien la resolución de la misma, con el correspondiente resarcimiento de daños y abono de intereses.

Un punto realmente importante a tener en cuenta al redactar un documento de esta clase es que, si no se especifica en el contrato de arras de qué tipo es, se entenderá que las mismas son confirmatorias y por tanto se tendrán las consecuencias jurídicas señaladas.

Arras penales

Al igual que en el caso anterior, estos contratos tienen como objetivo principal establecer una garantía monetaria del cumplimiento de las partes involucradas.

Son el tipo de arras más comunes en estas negociaciones, por lo general se establece de forma clara y específica diferentes consecuencias jurídicas para la parte que tome la decisión de desistir de la compraventa. Así encontramos que, en caso de que el comprador desistiera de la operación, se puede enfrentar ante la situación de perder (de forma parcial o total) las cantidades que hubiere aportado como anticipo. Por otro lado, si es el vendedor quien cambia de opinión y no cumple lo pactado, deberá devolver lo recibido como anticipo más una cantidad previamente acordada.

Además, en este punto es importante destacar que cualquiera de las partes tiene el derecho legal a exigir el cumplimiento del contrato y las compensaciones por su incumplimiento a las que hubiere lugar.

Arras penitenciales o de desistimiento

Un contrato de desistimiento es el más flexible de todos y permite que tanto el comprador como el vendedor desista libremente del acuerdo si lo considera conveniente a sus intereses. En este instrumento, es común que las partes acuerden una cantidad específica como penalidad en caso de que alguno de los involucrados no quiera continuar con la negociación.

En este orden de ideas, en caso de incumplimiento por parte del comprador, éste perderá la cantidad entregada. Por otro lado, si el incumplimiento es de parte del vendedor, éste deberá devolver la cantidad que percibió como anticipo más él monto fijado como penalidad.

Contenido del contrato de arras

Para que este precontrato cumpla a cabalidad con su finalidad es importante que contenga toda la información esencial del negocio, así como las condiciones por las que se regirá el mismo. Esto es importante verificarlo, pues el contrato definitivo de compraventa replicará este contenido, por lo que este es el momento idóneo para ser detallistas e incluir todos los datos necesarios.

De tal forma, en este punto se puede afirmar que todo contrato de arras debe incluir por lo menos, los datos personales de las partes, descripción general e identificación precisa del bien inmueble objeto de la compraventa, el precio final de la negociación y cómo se pagará.

Además de lo anterior, hay otros aspectos que deberá establecerse en el contrato como es el tiempo máximo en el que se formalizará el contrato de compraventa. Asimismo, deberá contener una mención expresa y clara que establezca el compromiso de firmar el contrato mediante escritura pública.

De igual forma el documento debe señalar la cantidad de dinero acordada por las partes como anticipo, asimismo es recomendable señalar que dicha cantidad se descontará del precio final.

Por otro lado, es común que este tipo de documentos incluya una descripción clara y detallada de la distribución de los posibles gastos de la negociación de compraventa.

Como es de esperar los contratos de esta clase deben estar correctamente firmados tanto por el comprador como por el vendedor.

Llegados a este punto es importante tomar en cuenta que en aquellos casos donde el comprador o el vendedor está casado bajo el régimen de gananciales basta con la firma de uno de los cónyuges. Por otro lado, si la unión se trata de un matrimonio en régimen de separación de bienes o una pareja no casada, en el documento deberán constar la firma de ambos cónyuges. Lo anterior es indispensable, salvo en los casos cuando el inmueble sea comprado a título particular por uno de ellos.

Aquí es importante recordar que el documento final debe señalar claramente qué clase de arras están acordando las partes, ya que si no se dice de forma explícita se considerarán arras confirmatorias, y ya se conocen a cabalidad sus consecuencias.

¿Cuánto dinero se da en un contrato de arras?

Será esencial señalar en el contrato, la cantidad de dinero que se entregará en arras, el cual se descontará del precio final. Sobre este particular es importante señalar que la ley no establece un monto mínimo o uno máximo para plasmarlo en el documento afirmar. Por lo anterior es responsabilidad de las partes acordar la cuantía que consideren adecuada en cada caso.

Tomando en cuenta lo anterior, es recomendable que si usted no se encuentra totalmente seguro de llevar a buen término la negociación de compraventa, intente acordar cantidades lo más bajas posibles. Si por el contrario está seguro de querer concretar la compraventa, lo más recomendable es intentar establecer montos un poco más altos.

En todo caso, los expertos señalan que el porcentaje que se suele fijar, oscila entre el 5% al 15%, sin embargo, es común que en algunos contratos se fije en un máximo de 20%.

Plazo legal para escriturar desde la firma del contrato de arras

Aunque en algunos casos esto suele variar, por lo general el plazo para escriturar la compraventa es de 90 días contando desde la firma del documento de arras. Sin embargo, estos son contratos privados por lo que el plazo depende exclusivamente de lo que hayan pactado las partes al momento de firmarlo.

Por otro lado, si surgen circunstancias por las que no se puede escriturar en la fecha acordada, se puede hacer, previo acuerdo entre el comprador y el vendedor, una prórroga para firmar en una fecha posterior a la original. En este punto es importante considerar que en ningún caso esto es una obligación, por lo que dependerá exclusivamente de la voluntad de los involucrados.

¿Qué pasa si se vence el plazo?

Si llega la fecha del vencimiento del contrato de arras y aún no se ha firmado la escritura de compraventa, las partes se pueden encontrar frente a varios escenarios:

Ambas partes quieren continuar

Por lo general, cuando hay una razón válida que evitó escriturar el contrato, ambas partes deciden continuar con la negociación. En estos casos se acostumbra pedir una prórroga y para ello, solo es necesario añadir un anexo de ampliación al contrato e indicar el nuevo plazo para firmar ante la notaría. De igual forma, se recomienda incluir también los motivos por los cuales no se pudo firmar en la fecha estipulada originalmente.

El comprador no puede o no quiere continuar con lo pactado

En ocasiones el contrato se vence y el comprador no quiere o por cualquier motivo no puede comprar el inmueble. Cuando esto ocurre se debe hacer valer lo estipulado en el contrato. Esto por lo general implica que el vendedor puede quedarse con el dinero entregado como señal. Por supuesto siempre y cuando se haya firmado un contrato de arras penitenciales. Este es el tipo de contrato que se firma en la mayoría de los casos.

El vendedor no puede o no quiere continuar con lo pactado

Por otro lado, si es el vendedor quien desiste o no puede seguir adelante con la operación, deberá devolverle el dinero de las arras al comprador de forma íntegra y un monto adicional según lo pactado. Esto solo es así si se firmó unas arras penitenciales.

¿Cómo se debe reclamar el incumplimiento de las arras?

Si para la compraventa se firmó un contrato de arras penitenciales, penales o confirmatorias y una de las partes no cumple con el contrato se podrá reclamar lo pactado en base al tipo de arras que se haya establecido en el contrato.

Generalmente se deberá solicitar a los tribunales una de dos cuestiones, o una reclamación dineraria por incumplimiento del contrato o una reclamación de hacer aquello pactado.

Aquí se presenta brevemente el procedimiento a seguir para reclamar una arras en las que se deba una cantidad por incumplimiento.

Lo primero es contratar un abogado (si no se contrató para redactar el contrato) para que analice el caso. El profesional del derecho enviará un burofax a la parte contraria indicando el incumplimiento del contrato de arras e indicando que cumpla con lo pactado para intentar solucionar por vía extrajudicial.

De no lograrse acuerdo a través del burofax, se debe acudir a la vía judicial a través del juicio monitorio en el que se reclamará las cantidades debidas más los intereses. Aquí pueden ocurrir que: la parte contraria acepte todo lo que se le pide; que solo lo reconozca parcialmente; o que se oponga a todo.

Tanto en el caso de que se reconozca parcialmente o se oponga, se deberá de seguir la vía judicial e interponer juicio ordinario o verbal en función de las cantidades que se estén reclamando.

Finalmente, con la sentencia firme en mano, si sigue sin cumplir su parte del pacto se debe proceder con la ejecución de la sentencia