Permuta de solar a cambio de obra futura

En ocasiones, es posible simplificar los trámites legales con un intercambio de un bien a cambio de un servicio. Un ejemplo de ellos es la permuta de un solar a cambio de una obra futura. Es así como el cedente puede estipular en el contrato que cierto porcentaje de la obra final le pertenezcan luego de que esta esté culminada.

En todo caso, antes de realizar este contrato, siempre será necesario establecer de forma clara y precisa las cláusulas que serán incorporadas, todo con miras a evitar futuros inconvenientes.

¿Qué es un contrato de permuta en Madrid?

Es un contrato que lo realiza un abogado inmobiliario y que básicamente se trata de un intercambio o trueque de propiedades entre personas. Estos bienes que se intercambian no tienen necesariamente que poseer el mismo valor. Así, Si existe una diferencia de precios, las partes pueden establecer un pago dinerario como manera de equilibrar la transacción.

En este sentido, el Código Civil Español lo regula en su artículo 1538, en el que lo define como un contrato por el que cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. Este tipo de negociación permite a quien lo realiza adquirir de forma inmediata una propiedad al entregar la suya. Es una vía que satisface las necesidades de los participantes ya que permite a cada uno adquirir un bien que está necesitando y que, en caso de ser un precio menor, puede recibir la diferencia en dinero.

¿Es conveniente permutar tu solar a cambio de una obra futura?

Lo primero es decir que en este contrato se transfiere la propiedad de un solar a una persona que adquiere la propiedad y se compromete a realizar determinada obra o edificación. El cedente puede estipular en el contrato que cierto porcentaje de la obra final le pertenezcan luego de que esta esté culminada.

Por su parte, este tipo de convención es factible ya que aquel que pasa a tener la propiedad sobre el solar no tiene que cancelar por él una cantidad dineraria. El propietario cedente también posee la ventaja de que, al concluirse la obra, recibe parte de la misma sin pagar por su construcción.

Este tipo de negociación es conveniente en situaciones en que el propietario de un solar se encuentre en una posición en la que no pueda afrontar el pago de una vivienda o un local comercial. Este contexto permite que algún interesado como una inmobiliaria, constructora, empresa de obras, etc., acceda a permutar el solar a cambio de otorgar una vivienda o establecimiento cuando la obra esté terminada.

De esta manera, el propietario del solar obtiene acceso a una vivienda o un espacio sin necesidad de recurrir a un crédito bancario o pagar altas sumas dinerarias.

Del mismo modo la empresa con la que se realice la permuta, obtiene la propiedad de un terreno para construir sin tener que cancelar inicialmente un monto muy elevado.

Requisitos a tener en cuenta

Las normas aplicables para este tipo de negociaciones reposan en los artículos 1538 al 1541 del Código Civil Español. Para llevar a cabo este contrato es necesario que las partes, tanto cedente como cesionario tengan la propiedad del bien que se cede, así como del que será entregado cuando la obra esté finalizada. Si alguna de estas propiedades se encuentra hipotecada el propietario adquiriente se subrogará en la hipoteca.

Para que esta negociación sea efectiva y confiable, es necesario que se realice mediante un contrato de permuta, en caso de una negativa injustificada esto les permite a las partes hacer exigible su cumplimiento. Por esto, la mencionada convención debe llevar consigo determinadas cláusulas que estipulen claramente la voluntad de las partes y las condiciones específicas con las que se regirá la permuta.

Cláusulas que se deben incorporar

Como en todo contrato, en la permuta de solar a cambio de obra futura es necesario acordar la voluntad de las partes y los puntos importantes en cláusulas detalladas.

Aparte de las estipulaciones comunes que posee todo contrato, las cláusulas más frecuentes de encontrar en este tipo de convenio son:

Descripción y características del solar

Acá se encuentran los puntos referentes a la descripción del solar, su situación urbanística, las condiciones de uso, el título de propiedad, su inscripción en el registro de la propiedad, las cargas, gravámenes y su situación posesoria.

Intención del constructor de la obra futura

En esta parte se estipula claramente la intención de construir que tiene aquel que tomará el solar para realizar la obra. En este aparte se especifican las características de la edificación a construir.

Conocimiento por parte del cedente del solar

El propietario del solar que se cede, manifiesta tener conocimiento respecto del proyecto básico de construcción.

Estipulación de responsabilidades mutuas

Este aparte estipula la permuta propiamente dicha, indicando que el cedente del solar recibirá lo que se acuerde entre las partes. Acá se expresa qué porción de la edificación resultante absorberá el cedente del solar. También se dejará establecido si se le deberá cancelar alguna suma dineraria.

Este punto refiere igualmente al objeto del contrato, las obligaciones de la mercantil de cubrir los costes de la construcción, y el día en que tomará posesión sobre el solar motivo de permuta.

De los riesgos

Aquí se especifican los riesgos que se pueden presentar desde las labores de edificación hasta el momento de la entrega de la obra finalizada y si ocurren, por cuenta de quien serán.

Responsabilidades del propietario, promotor y constructor

Para el perfeccionamiento de este contrato se requiere que cada una de las partes involucradas cumpla con su compromiso. Ahora se presentan las responsabilidades básicas de cada uno de ellos:

Propietario

Tiene la carga de hacer entrega de la propiedad pactada, en los términos estipulados y en el tiempo delimitado. Si en el contrato se establece alguna otra responsabilidad subsidiaria, el propietario deberá cumplirla a cabalidad.

Promotor

Puede figurar como una de las partes, la cual tiene como encargo hacer entrega de los locales, viviendas o espacios que fueron pactados en el contrato. Esta parte se presenta en casos en que alguna empresa inmobiliaria tome parte en la negociación, teniendo al promotor como su figura representativa.

Constructor

Es la parte encargada de llevar a cabo la edificación. Si ella misma es quien realiza el contrato de permuta, también tendrá la responsabilidad de hacer entrega de la parte de la obra acordada.